不動産における財産評価の基本

財産評価01

これから遺産相続をはじめる人の中にはどんなことから手をつけていいのか分からない…と不安に感じている人も多いのではないでしょうか?
一般的な見解として「遺産相続はトラブルになりやすい」というイメージが定着していますし、実際にトラブルに発展したケースも多々ありますので、誰もが不安に感じているのも当然だと思います。

中でも不動産関連の財産を相続するときには自分が思っていたのと違う…と感じることも多く、正しい財産評価が下されているかすら分からないまま相続を進めてしまうことも少なくありません。
遺産相続の対象となる財産は非常に種類が豊富で、現金や預貯金、株式や受取手形などの有価証券などは比較的評価もしやすく分かりやすいほうですが、不動産の場合は種類によって財産評価のやり方も変化していきますから、そこがかなりやっかいになります。

そこでここでは不動産の財産評価を理解するうえで知っておきたいポイントをいくつか紹介していきますので、これから不動産の相続をするかもしれないという皆さんは頭に入れておいてください。
はじめに宅地を相続する場合ですが、これはその宅地が市街地にあるのか都市外にあるのかによって評価方法が異なり、市街地にある場合は路線価方式、都市外にある場合は倍率方式で評価していきます。

なぜ2つの評価方法あるかと言うと、市街地はもともと路線価が設定されておりそれに基づいて評価していけばいいのですが、都市外は路線価が設定されていないところが多いので倍率方式になってしまうのです。
ほかにも被相続人がマンションやアパートを所有していた場合、そこに住んでいる人がいるかどうかで財産評価は変わってきますし、建物を建てている土地も相続するならそこの評価も変わってきます。

建物が建っていて、なおかつその一部を人に貸し出している土地は貸家建付地の扱いになりますので、通常よりも評価額は落ちます。
ただ誰も住んでいない、利用していない場合は貸家建付地にはなりません。

さらに駐車場を所有している場合、小規模宅地等の特例が適用されるので節税できるのですが、これはその駐車場が青空駐車場かきちんと建設した駐車場かによって異なります。
青空駐車場の場合は自由地となりますので小規模宅地等の特例は適用されませんから、もし小規模宅地等の特例を適用させたいのであればちょっとした設備を整えるなどの工夫を被相続人の生前からやっておくといいかもしれません。

財産評価で必要な実務

財産評価

財産評価というのは、文字通り財産を評価することを言います。
例えば、自分が持っている財産に関しては、すべてにおいて価値が評価されています。
もちろん、会社や企業で使う財産評価に関しては、主に土地や建物、事務所などの不動産に関わるものが多いです。

ただ、価値の考え方はそれぞれ同じで、古くなればなるほど価値は低下していくのが基本となっています。
例外として土地などは周辺が発展して地価が上がれば、その価値も高くなっていきます。
だからこそ、その年代ごとに評価を繰り返し、厳密な評価額を決めていくことが必要となるのです。
特に国では相続や贈与の際にも税金を取るので、厳密な数字で税収を確保したいのが正直なところと言えます。
ただ、場合によっては得をすることもあるので、しっかりと財産評価をしておくことが必要となるでしょう。

実際に財産評価に関しては、難しいことも多いです。
特に実務を素人がおこなうことは難しいでしょう。
それこそ、会社で事務をメインにしている社員でも、財産評価をすべて対応しろと言われれば、なかなか難しいこともあるでしょう。
必要となる実務としては、土地や建物の価値を毎年わかるようにしておく他、財産管理をしっかりとおこなっておくことなどが必要です。
事実、それらの点に関しては適当に管理しているところも多いです。

相続や贈与によって人に渡す時、初めて悩むという方もいるのです。
普段から実務をしっかりとおこなっておけば、財産評価に関してもスムーズに進めることができるでしょう。

ただ、どうしてもやはり難しいことがあるので、そこは専門家に協力してもらうことをおすすめします。
財産評価全般であれば、専門知識のある税理士などを活用するのが良いでしょう。
その他、行政書士や司法書士、社労士なども役立つことがあるかもしれません。

税金の話を絡まってくることが多いので、基本は税理士に相談するようにしてください。

なお、財産評価に関しては常に変動します。
だからこそ、リアルタイムでの情報更新が必要となってくるでしょう。
そうなると、毎年管理するのは大変なので、定期的に税理士などに相談しておける環境を整えていくことも重要です。
相談料などはかかりますが、必要となってくる手続きや処理など、実務を代行してくれることも多いです。
色々と大変なこともあると思うのですが、まずは専門家に依頼して実務を徹底的に管理しておくようにしましょう。

財産評価の相談は必要か?

相続の際にまず問題となるのが、「財産評価を専門家に相談するべきか」ですよね。
財産評価は相続の基本となる部分ですので、どの程度の財産が遺されているのかを調べることは相続の際に最初に行うべき仕事の一つです。
しかし、全ての相続が、必ずしも専門家に財産評価を相談しなくてはならないわけではありません。
今回は財産評価を専門家に相談しなくても良いケースとはどのようなケースなのか、解説します。
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広大地の財産評価

田舎町で相続が発生した場合などによくあるのが、遺産の中に「広大地」が含まれているケースです。
よく「このあたりの畑は全部、亡くなった故人のものだった」といった話が相続の際に出てくることがありますよね。
生前の故人が特段に裕福な印象でなかったとしても、先祖代々が昔からそこに住んでいて、引き継いできた広大地を所有していた、というケースは非常に多いのです。
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貸宅地の財産評価

遺産総額が高額になる相続の場合、土地の財産評価が必要となることは多いですよね。
しかし同じ土地の財産評価であっても、その土地が自用地なのか貸宅地なのかによって評価額は変わってくるのをご存知でしょうか?
今回の記事では主に貸宅地の財産評価について解説します。
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アパートの財産評価

相続税の対策として、アパートを建てる人が非常に多いのをご存知でしょうか?
相続税を算出する際に非常に大きな節税効果が得られるケースが多いからです。
ではいったい、どうしてアパートを建てるとそのような大きな節税効果が得られるのでしょうか?
参考:相続税対策について
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貸し駐車場の財産評価

被相続人が生前、所有していた土地を持て余さないために貸し駐車場としてその土地を運営していた、というケースは珍しくありません。
このような貸し駐車場が相続の遺産として絡んできた場合、宅地などとは異なる少し特殊な財産評価方法となりますので、今回はその解説です。
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2種類ある不動産の財産評価

相続の際に不動産が遺産に含まれている場合、その価値を調べる必要がありますよね。
そこで不動産の財産評価が行われるわけですが、不動産の評価は「鑑定評価額」と「相続税評価額」の2種類があります。
この2種類は評価の性質が異なるため、計算方法も違ったものとなっており、基本的には相続の際は相続税評価額が適用されることとなります。
鑑定評価額はあくまでもその不動産の市場価値を計ること、相続税評価額は相続税課税のために公平で一律な計算をすることが、それぞれの目的と言えるでしょう。
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