宅地の財産評価

相続の際に不動産を財産評価する必要性が出てくる場合、その不動産がどのような種類なのかによって計算方法などが異なってきます。
たとえば宅地の場合、路線価方式と倍率方式といった二つの評価方法があります。

路線価方式とは、路線価のある宅地に用いられる計算方法です。
路線価とは簡単に言うと、道路の評価金額です。
道路にはそれぞれ路線価が設定されており、路線価方式ではこの路線価をベースに実際の宅地評価額が計算されます。
毎年改定される路線価を画地調整率と土地の面積でかけた金額が実際の評価額となるのです。

倍率方式とは、路線価のない宅地に適用される計算方法となります。
つまり路線価の存在しない道路に面している宅地やそもそも道路に面していない宅地に適用されるのです。
この倍率方式という計算式は、固定資産税評価額をベースに計算されます。
土地の固定資産税評価額は基本的に3年ごとの改訂があります。
評価時の固定資産税評価額に国税庁が定めている地域ごとの倍率をかけることで実際の評価額が算出されるのです。
この国税庁の定める地域ごとの倍率というのは、毎年改定されています。

ただしこの二つの計算式が全てと言うことでもなく、宅地の面積によっては評価額の軽減措置の対象となることもあります。
相続や遺贈の場合の財産評価のみに限定されますが、一定の面積までの小規模な宅地は評価額が実際の評価額の50〜20パーセントまで減額されるのです。
この50〜20という振れ幅は、その宅地が不動産貸付などに利用されていた場合は50パーセント、特定事業用宅地や特定居住用宅地、特定の同族会社事業用宅地の場合などは20パーセント、といったように変化してきます。

ただしこの軽減措置が適用されるのは、あくまでも被相続人が死亡した際の相続のみです。
生前贈与は適用外となりますので、注意が必要となります。
つまり被相続人が死亡して相続が発生した場合、まずはその宅地が路線価方式なのか倍率方式なのかどのような方法で評価するべきかを考え、その後に軽減措置が適用できるのかを判断しなくてはならないのです。